遂宁市城乡规划管理局关于征求《遂宁市建设用地容积率技术管理规范(修订)》意见的函
来源:工程科 发布日期:2017-07-31 点击率:3946 关键字:无

                           遂规函〔201772

 

遂宁市城乡规划管理局

关于征求《遂宁市建设用地容积率技术管理

规范(修订)》意见的函

 

各开发建设单位、建筑设计单位:

20111215日发布的《遂宁市建设用地容积率技术管理规范》(简称原规范)颁布已实施6年,经过试行,原规范很好地指导了我市建设项目方案设计工作,但随着国家、省、市发布了部分新的规范、标准、指导意见和新的要求,同时原规范在实施中发现还有部分不完善的地方,为了进一步规范管理、强化责任,提高办事效率,提高我市的建设工程设计水平,加强我市规划建设管理工作,我局拟对《遂宁市建设用地容积率技术管理规范》进行修订,现向各单位征求《遂宁市建设用地容积率技术管理规范(修订)》修改意见,请认真组织研究,并于83日前将修改意见以纸质(盖章)和电子版形式反馈我局,逾期未反馈视为无意见。联系电话:2310136,传真:2224250电子邮箱:261002730@qq.com

 

附件:《遂宁市建设用地容积率技术管理规范(修订)

 

 

 

遂宁市城乡规划管理局   

2017731日    

 


 

附件

 

遂宁市建设用地容积率技术管理规范

(修订)(征求意见稿)

 

第一条 为依法合理利用城市土地资源,促进建设市场公开、公平、公正,加强对建设用地容积率的管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔200115号)、《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土〔2010204号)、《四川省城乡规划条例》、《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 503532013)、住建部印发的《建设用地容积率管理办法》(建规〔201222号)等有关法律法规规定,结合我市实际,修订本规范。

第二条 遂宁市城市规划区范围内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理,适用本规范。

第三条 建设单位应严格按照确定建设用地的容积率指标进行开发建设。对于分期开发的建设项目,各期建设工程规划许可确定的计容建筑面积的总和,应该与规划设计条件、建设用地规划许可证确定的容积率相符合。

第四条 调整容积率,除应当符合国家和省、市有关法律、法规和技术规范要求外,还必须符合下列条件之一:

(一)国家和四川省有关政策发生变化的;

(二)建设用地区域因城乡规划调整或修编造成地块发展条件发生变化的;

(三)建设用地区域原有建设限制条件(如航空限高、市政设施等特别控制区域)发生重大变化的;

(四)政府行为影响到该建设用地区域的;

(五)法律、法规规定的其他条件。

因上述情况需要调整容积率的建设项目,应对周边区域公共配套设施(如中小学、幼儿园等)及基础设施(交通、市政、防灾等)所能承担的条件进行论证。

第五条 容积率调整申请主体原则上为县级以上政府土地储备中心和土地一级整理单位,若建设单位或个人需调整用地容积率,应获得县级以上人民政府批准。

第六条 建设单位或个人调整建设用地容积率的,应按以下程序办理:

(一)建设单位或个人向城乡规划主管部门提出调整容积率书面申请,陈述调整理由(附公共配套设施、基础设施承载能力论证报告及其它相应材料),并附送调整的规划设计方案;

(二)城乡规划主管部门对调整容积率申请进行初审,经审核符合相关规定的申请,组织专家和有关部门对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证,再进行方案审核;

(三)城乡规划主管部门应将规划调整方案和原审批方案进行公示,如规划调整可能对利害关系人产生影响的,应征求利害关系人的意见,必要时需组织听证;

(四)经听证、公示无异议的,由城乡规划主管部门整理相关资料,提出容积率调整建议,按程序上报市规划委员会审议同意后报市政府审批;

(五)依法按照《四川省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》(川府发〔201458号)和省政府办公厅《关于对十项制度规定“回头看”发现问题进行整改的通知》(川办函〔20171号文件)落实,城乡规划主管部门出具调整后的规划设计条件并函告土地主管部门备案,建设单位或个人按规定向土地主管部门补缴土地出让金,由土地主管部门变更《国有土地使用权出让合同》;

(六)城乡规划主管部门依据国土部门出具的变更后的《国有土地使用权出让合同》,办理后续的规划审批手续。

第七条 规划设计单位、建筑设计单位应严格按照规划条件进行规划和设计,对违反规划条件进行规划和设计的,城乡规划行政主管部门不予受理项目审查,将建设单位和业主单位纳入诚信管理体系。

第八条 建设项目按照规划实施的,在规划条件核实时如出现实际容积率一定误差,按以下要求办理:

(一)对超容积率在3%(含3%本数)以下,且超建面积不超过1000平方米的,由城乡规划主管部门在办理规划条件核实时函告国土资源管理部门,国土资源管理部门按规定收取土地出让金。

(二)对超容积率在3%(不含3%)以上或超建面积超过1000平方米的,视为建设单位提供虚假资料骗取行政许可,由城管执法部门按照《城乡规划法》第六十四条规定处罚。

第九条 建设项目未按规划批准内容实施,造成容积率增大的,按《城乡规划法》第六十四条和《四川省城乡规划条例》第八十二条规定处罚。

第十条 经依法批准的调整容积率用地,补缴土地出让金按照国土资发〔2010204号和国土资厅发〔201320号文件执行;超容积率用地未经处理和未补交土地出让金的,城乡规划主管部门不得办理规划条件核实手续。国土资源管理部门不予办理违规建筑的土地使用权登记手续;房产主管部门不得颁发房产证。

第十一条 凡由建设单位提出容积率调整要求的建设项目,建设单位不得以调整容积率的原因拖延项目开、竣工时间。

第十二条 与容积率调整相关的政府批准文件,调整理由、依据和规划调整方案,专家论证意见,公示(听证)材料,与国土等相关部门的联系文函等资料均应按照国家有关管理的规定归档备案,并接受社会监督。

第十三条 城乡规划主管部门和行政监察机关应当把建设用地容积率管理纳入城乡规划效能监察工作内容,加强监督检查。城乡规划主管部门应与国土、建设、房产等管理部门共同建立调整容积率、补交土地出让金、变更土地使用权出让合同的沟通机制。

第十四条 相关行政主管部门工作人员玩忽职守或滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级行政部门给予行政处分。造成严重后果的,同时追究相关行政部门主要领导的行政责任。情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十五条 本规范实施前已出让的土地,除规划设计条件中有明确规定外,其建设项目用作小区公共使用的架空层、人防、地下车库、设备用房非经营性设施建筑面积不计入容积率;地下空间用于商业、旅馆、办公等经营性用途的,其经营性设施建筑面积计入容积率。本规范实施后的所有建设项目容积率计算按《遂宁市容积率指标计算规则(附后)》执行。

第十六条 各县可参照本规范执行。

第十七条 本规范由市城乡规划主管部门和土地主管部门解释。

第十八条 本办法有效期从2017XXX 2022XXX日止。

附件:遂宁市容积率指标计算规则

 

 


 

附件

 

遂宁市容积率指标计算规则

 

一、相关概念

容积率:是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。按照《城市规划基本术语标准》(GB/T50280-98)的规定。

建筑面积:按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)的规定确定的建筑面积数值。

计容建筑面积:是指计入容积率的建筑面积,一般按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)的规定确定的建筑面积数值,出现下列情况的,容积率计算按规则执行。

二、计算规则

(一)住宅建筑计算规则

1.住宅建筑层高不宜大于3.6米;层高大于3.6米、小于或等于5.1米时,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的1.5倍计算;层高大于5.1米、小于或等于8.1米时,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;层高大于8.1米的、小于或等于11.1米的,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;层高以3米为基准,以此类推。

2.跃层式住宅建筑起居室(厅)、低层住宅起居室(厅)、住宅坡屋顶部分的通高部分层高小于或等于7.2米时,该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算;通高部分层高大于7.2米、小于或等于10.87.2+3.6)米时,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;层高以3.6米为基准,以此类推。

3.高层民用建筑底层架空部分净高大于或等于3.6米,架空层的水平投影面积不大于整个项目总建筑占地面积的50%,且仅用于布置绿化小品、公共休闲活动空间、公共通道等非经营性用途的,其建筑面积不计入计容建筑面积,但应计入该项目的总建筑面积。

(二)商业建筑计算规则

1.商业建筑底层建筑层高大于5.7米、小于或等于10.8米的,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;层高大于10.8米、小于或等于15.9米的,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;层高以5.1米为基准,以此类推。二层及以上建筑层高大于5.1米、小于或等于10.2米的,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;层高大于10.2米、小于或等于15.3米的,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;层高以5.1米为基准,以此类推。

2.建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房,以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高,须专题论证。

(三)办公建筑、酒店建筑计算规则

1.办公建筑、酒店建筑层高大于5.1米、小于或等于9.3米的,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;层高大于9.3米、小于或等于13.5米的,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;层高以4.2米为基准,以此类推。

2.建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等有特殊功能需要的建筑通高部分按照一层计算计容建筑面积。

(四)工业厂房建筑计算规则

1.工业厂房、仓储、物流用地等建筑层高大于或等于8.1米,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;大于8.1米、小于或等于12.3米的,不论层内是否设置夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;层高以4.2米为基准,以此类推。

2.行政办公、研发等后勤服务设施按照办公;生活服务用房按照住宅建筑执行。

(五)阳台计算规则

1.每套住宅阳台(含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台、空中花园、空中院馆、设备平台、构造板、结构板、抗震板等非公共活动空间)的水平投影面积不大于该套住宅使用建筑面积的20%

2.商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层使用建筑面积的15%

3.此外,进深大于1.8米的阳台或半径大于1.8米的圆弧形阳台,按其水平投影面积计入计容建筑面积,低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。

(六)其它

1.用作人防、设备、车库的地下(半地下)建筑物,当其顶板面高于室外地坪不大于1.5米时,不计入建筑密度,不计入计容建筑面积;当其顶板面高于室外地坪1.5米时,按照该层水平投影面积计入建筑密度,按该层水平投影面积计入计容建筑面积。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距管理;

如建筑室外地坪标高不一致时,以周边最近的城市道路标高为准加上0.6米作为室外地坪,之后再按上述规定核准;

地上建筑四周均未被室外地坪掩埋的楼层,应当纳入容积率计算;

地上建筑周边最近的城市道路标高最高点与最低点高差大于5.1米或地下室顶板面大于最近相邻的城市道路标高3米时,地上建筑局部被室外地坪掩埋的楼层,其非掩埋外墙对应的小于或者等于16米进深的部分应计入计容建筑面积。

2.窗台板与室内地坪高差小于0.45米,且窗台板外边线凸出建筑外墙面宽度大于0.6米,按照窗台板投影面积计入计容建筑面积。

3.除建筑入口雨篷外,建筑附属构件及装饰构架(如空调板、花池、构造板等)的进深不应大于0.6米,且连续长度不应大于1.8米;空调板沿阳台长边外侧设置,按照阳台计入计容建筑面积,沿阳台短边外侧设置,其宽度大于0.6米,按照阳台计入计容建筑面积;住宅建筑在外墙外或阳台外设置花池时,花池底板距室内地坪或阳台地坪0.6米,或在阳台结构底板内设置花池的,花池按照阳台规定计入计容建筑面积。

4.女儿墙高度大于1.8米,围合长度超过20%时,按照该屋面水平投影面积的相应比值计入计容建筑面积。

三、建筑项目设计方案中出现本规则之外或难以界定的情况时,可以组织专家论证其方案的合理性,以专家论证结论作为方案审查的参考依据。

四、设计单位应在总平面图中分别注明建筑面积和计容建筑面积。